Luật Nhà ở năm 2014 là đạo luật quan trọng, liên quan đến lợi ích thiết thân, tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp, thị trường bất động sản, kinh tế - xã hội của đất nước. Các cơ quan của Trung ương và chính quyền địa phương trong chỉ đạo điều hành đã quan tâm tổ chức thi hành Luật Nhà ở năm 2014, trong đó có các quy định về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong phạm vi cả nước và ở từng địa phương, góp phần bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở cho người dân, phát triển đô thị và thúc đẩy kinh tế phát triển.
Tại phiên họp toàn thể lần thứ 17, Ủy ban Pháp luật cho ý kiến về báo cáo kết quả giám sát “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”
Tuy nhiên, qua giám sát của Ủy ban Pháp luật cũng cho thấy sau hơn 08 năm triển khai thi hành Luật Nhà ở năm 2014 đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế. Trong đó, tình trạng tranh chấp trong quản lý, vận hành, bàn giao kinh phí bảo trì, diện tích sở hữu chung, riêng trong nhà chung cư diễn ra ở nhiều chung cư, chậm được giải quyết gây bức xúc trong dư luận, một số tranh chấp diễn biến phức tạp, kéo dài, chưa được quan tâm giải quyết dứt điểm, gây bức xúc trong dư luận, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư kinh doanh và tiềm ẩn nguy cơ tạo thành các điểm nóng về an ninh trật tự, nhất là tại các đô thị lớn.
Có sự khác nhau giữa các địa phương khi xác định niên hạn sử dụng nhà chung cư
Theo quy định tại Điều 98 của Luật Nhà ở năm 2014, nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường; đồng thời, giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư.
Qua giám sát cho thấy, tại các tỉnh, thành phố thuộc phạm vi, đối tượng giám sát chuyên đề đều không có trường hợp phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư. Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng thì tính đến ngày 30/11/2022, trong cả nước chỉ có 07 nhà chung cư được phân hạng tại một số tỉnh, gồm Thái Nguyên (03 nhà chung cư), Hà Tĩnh (03 nhà chung cư), An Giang (01 nhà chung cư), còn lại không thực hiện phân hạng và công nhận phân hạng theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Thực tế nhiều trường hợp nhà đầu tư không thực hiện việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư theo quy định mà tự “phong hạng” cho chung cư do mình đầu tư xây dựng bằng những tên gọi gây nhầm lẫn cho người mua, thuê căn hộ chung cư như chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài.
Theo báo cáo của các địa phương, tính đến ngày 30/11/2022 trên phạm vi cả nước có 5.857 nhà chung cư (trong đó có 3.082 nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994; 2.775 nhà chung cư được xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 1994 đến nay (trong đó có 651 nhà chung cư đã hoàn thành và đưa vào sử dụng trong giai đoạn từ ngày 01/7/2015 đến ngày 30/11/2022). Thống kê cho thấy, trong tổng số 5.857 nhà chung cư nêu trên thì có địa phương xác định được niên hạn sử dụng của tất cả nhà chung cư thuộc phạm vi quản lý, có địa phương chỉ xác định niên hạn sử dụng đối với một phần số lượng nhà chung cư trên địa bàn nhưng có nhiều địa phương không xác định được niên hạn sử dụng nhà chung cư dẫn đến việc thống kê, xác định niên hạn sử dụng của nhà chung cư nói chung còn chưa được đầy đủ. Theo Ủy ban Pháp luật, đây là rào cản, vướng mắc cho công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Nhiều hạn chế trong quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư xuất phát từ phía chủ đầu tư
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo 02 giai đoạn cụ thể. Một là, trước khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có nhiệm vụ thu và quản lý kinh phí bảo trì này. Hai là, sau khi thành lập Ban quản trị nhà chung cư thì chủ đầu tư phải chuyển giao khoản kinh phí bảo trì này cho Ban quản trị để quản lý, sử dụng theo quy định.
Qua giám sát của Ủy ban Pháp luật cho thấy, thực trạng quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư có những tồn tại như: Chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị; Các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải bàn giao cho Ban quản trị; Chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư; Chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác; Chủ đầu tư không công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì.
Ngoài ra, việc thu kinh phí vận hành chưa có quy định cụ thể về xác định khung giá, do đó các chủ đầu tư tự đề ra định mức riêng nên có sự chênh lệch về phí quản lý vận hành ở các chung cư; Chủ đầu tư mở nhiều tài khoản cùng lúc để nhận kinh phí bảo trì từ người mua căn hộ và không ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư ký với khách hàng về thông tin của tài khoản kinh phí bảo trì.
Bộc lộ một số tồn tại, hạn chế trong quá trình thực thi Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành
Qua rà soát Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Ủy ban Pháp luật ghi nhận các quy định này đã tạo hành lang pháp lý tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động trong quản lý, vận hành, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Các quy định về quản lý, vận hành nhà chung cư đã ngày càng chi tiết, đầy đủ và cụ thể hơn, đặc biệt là các nội dung liên quan đến quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu, người sử dụng, sự phối hợp của chính quyền địa phương nơi có nhà chung cư. Do vậy, đã tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân thực hiện đúng các quy định trong quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư, góp phần đưa công tác quản lý, vận hành nhà chung cư trên cả nước đi vào ổn định, khắc phục được cơ bản những tồn tại trước đây trong quản lý, vận hành nhà chung cư, tạo nếp sống văn minh, hiện đại tại các đô thị.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện cũng đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế.
Ủy ban Pháp luật nêu rõ, chưa có quy định cụ thể về việc xác định diện tích thuộc sở hữu của chủ căn hộ chung cư, diện tích thuộc sở hữu chung. Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định cách tính diện tích ban công, không quy định về cách tính diện tích lô gia, hộp kỹ thuật. Do vậy, trong thực tiễn xảy ra nhiều vụ việc tranh chấp về vấn đề này, đồng thời các cơ quan gặp khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp vì không có cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư liên quan đến cách thức xác định diện tích sử dụng căn hộ có phần diện tích lô gia, hộp kỹ thuật.
Chưa có quy định cụ thể về quản lý, vận hành chỗ để xe trong nhà chung cư; quy định về điều kiện của đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư chưa đầy đủ, cụ thể, chặt chẽ. Chưa có quy định cụ thể về quản lý, bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư: trình tự, thủ tục bàn giao, tiếp nhận, trách nhiệm của các bên có liên quan: chủ đầu tư, chính quyền địa phương…trong việc quản lý, khai thác và sử dụng các công trình này. Trong thực tế đã xảy ra trường hợp xung đột khi bảo vệ khu vực nhà chung cư khóa xe, phạt tiền... người đỗ xe tại đường giao thông khu vực nhà chung cư.
Chưa có quy định cụ thể về cách thức tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư (trực tiếp, trực tuyến…); chế tài xử lý các hành vi vi phạm của Ban quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư chưa đầy đủ, cụ thể và chưa hiệu quả.
Mặc dù Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định về kinh phí bảo trì nhà chung cư, tuy nhiên thực tế trong giai đoạn thu kinh phí bảo trì thì Ban quản trị chưa được thành lập, các chủ đầu tư thường không mở tài khoản tiền gửi riêng để quản lý kinh phí bảo trì đã thu của người mua nhà mà thường gộp chung với tài khoản của chủ đầu tư. Do đó, xảy ra tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng mục đích, gây tranh chấp với cư dân. Cùng với đó là chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý các trường hợp không nộp kinh phí quản lý vận hành chung cư; quy định về các hạng mục công việc được sử dụng từ nguồn kinh phí bảo trì còn chưa cụ thể, chưa có hướng dẫn về nộp thêm kinh phí bảo trì sau khi sử dụng hết nguồn kinh phí bảo trì 2%...
Nghiên cứu, bổ sung quy định cụ thể trong Luật nhằm tăng cường quản lý, vận hành nhà chung cư
Từ những phân tích trên, Ủy ban Pháp luật kiến nghị cần quy định rõ trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) theo hướng quỹ bảo trì được sử dụng cho việc sửa chữa, bảo trì thiết bị kỹ thuật thuộc hệ thống kỹ thuật chung nhưng nằm bên trong căn hộ (sở hữu riêng) và phần hệ thống kỹ thuật cứu hỏa nằm trong căn hộ vẫn thuộc sở hữu chung để bảo đảm an toàn và tính thống nhất của hệ thống. Ngoài ra, đề nghị tiếp tục nghiên cứu, làm rõ phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Thời gian vừa qua không có cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư liên quan đến cách thức xác định diện tích sử dụng căn hộ có phần diện tích lô gia, hộp kỹ thuật. Do vậy, cần phải sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Nhà ở năm 2014 để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất của pháp luật cũng như có đủ cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp về vấn đề này. Ngoài ra, cần tiếp tục nghiên cứu, quy định rõ hơn các hạng mục thuộc sở hữu chung, sở hữu riêng phải xác định trong hợp đồng mua bán căn hộ và chế tài xử lý với chủ đầu tư nếu không thực hiện đúng quy định này.
Cần bổ sung các hình thức họp trực tiếp, trực tuyến, kết hợp cả trực tiếp và trực tuyến để bảo đảm đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Quy định chặt chẽ về điều kiện đầu tư kinh doanh, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của nhân sự đơn vị quản lý vận hành nhằm bảo đảm chất lượng dịch vụ, qua đó bảo đảm chất lượng cuộc sống, sự an toàn về tính mạng, tài sản của cư dân chung cư. Nghiên cứu, bổ sung các quy định về chế tài xử lý trong trường hợp Ban quản trị, thành viên Ban quản trị vượt quyền, lạm quyền, gây thiệt hại cho cư dân.
Ủy ban Pháp luật đề nghị tiếp tục nghiên cứu, bổ sung quy định theo hướng luật hóa hành vi không đóng kinh phí bảo trì của chủ sở hữu căn hộ, chủ đầu tư thành hành vi bị nghiêm cấm trong Luật Nhà ở, làm cơ sở để Chính phủ ban hành quy định xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành đối với hành vi này. Xác định rõ thời điểm tính giá để đóng kinh phí bảo trì 2% của chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, Ủy ban Pháp luật cũng đề nghị Bộ Xây dựng, các Bộ, ngành và các địa phương tiếp tục phát huy những kết quả tích cực đã đạt được trong việc tổ chức thực hiện pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm thực hiện có hiệu quả mục tiêu phát triển nhà chung cư theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và Luật Nhà ở, góp phần cải thiện điều kiện nơi ở cho người dân, xây dựng nếp sống văn minh và bảo đảm trật tự, an toàn xã hội tại các đô thị.